Tokios Wohnbaupolitik
Anpassungsfähigkeit einer Mega-City
Tokio gilt gemeinhin als die grösste Stadt der Welt. In der Metropolitanregion leben über 37 Millionen Menschen und die Stadt wächst weiter. Bemerkenswert ist, dass die Wohnungspreise in Tokio dennoch recht stabil sind. Ein spannender Kontrast zu den starken Preissprüngen in Europas Grossstädten. Der Schlüssel zu Tokios Erfolg bei der Preisstabilität liegt in der Bodenpolitik.
Der Legende nach haben um das Jahr 628 zwei Fischer an einer Flussmündung eine buddhistische Statue aus Gold aus dem Wasser gehoben. Ihr Lehnsherr hat die Statue geschenkt bekommen und zur Andacht einen Schrein errichten lassen, der heute in der zentralen Asakusa-Tempelanlage in Tokio aufgegangen ist.
Über die Jahrhunderte war die Region rund um Tokio eher ein Nebenschauplatz der japanischen Geschichte. Das änderte sich schlagartig mit der Vereinigung Japans unter der Herrschaft des Tokugawa-Clans im Jahr 1603. Der Clan hatte seine Hauptstadt in Edo («Flussmündung») errichtet, dem damaligen Namen der Stadt. Als oberste Militärführer (Shogune) liefen alle politischen und wirtschaftlichen Fäden in Edo zusammen, wenn auch das kaiserliche Kyoto im Westen formell die Hauptstadt blieb. Edo wuchs rasant an und beherbergte bereits zur Mitte des 18. Jahrhunderts über eine Million Einwohner. Zyklen mit rasantem Bevölkerungswachstum würden die Stadt bis in die Moderne prägen.
Durch Abbruch und Neubau ganzer Viertel, der Landgewinnung zum Meer hin sowie der Trockenlegung von Flüssen und Mooren konnte man dem Ansturm einigermassen gerecht werden. Die durch Kolonialmächte im 19. Jahrhundert gewaltsam forcierte Westöffnung Japans schwächte die Position der Tokugawa Shogune, sodass sich in einem späteren Bürgerkrieg letztlich die Kaisertreuen unter Kaiser Meiji durchsetzen konnten. Meiji verlegte danach den Sitz des Kaiserhauses nach Edo, damit wurde es von der westlichen Hauptstadt, Kyōto, neu der «Sitz des Ostens», Tōkyō.
Industrialisierung setzt Tokio unter Zugzwang
Japan und insbesondere Tokio erlebten im Übergang vom 19. ins 20. Jahrhundert einen gewaltigen Industrialisierungsschub. Das traf zwar auch auf andere Städte zu, doch waren die Dimensionen in Tokio bestechend.
Allein die Stadtpräfektur Tokio wuchs in den vierzig Jahren zwischen 1880 und 1920 um 1.3 Millionen Menschen. Verhältnismässig spät im Jahr 1919 erliess Tokio das erste Raumplanungsgesetz. Dies wurde unabdingbar, als vormalige Nachbarstädte mit der wachsenden Stadtpräfektur verschmolzen und Landwirtschaftszonen immer weiter hinausgeschoben werden mussten.
Im grossen Kanto-Erdbeben von 1923 wurden weite Strecken von Tokio und Yokohama in Schutt und Asche gelegt. Mit einem revidierten Planungsgesetz und auf Basis der neuesten Techniken und städteplanerischen Erkenntnisse wurden diese Abschnitte danach erneuert. Mehr Dichte, klare Strukturen und ein modernes Strassenkonzept waren die Resultate dieser Erneuerung.
Im Zuge des Zweiten Weltkrieges wurde Tokio erneut stark durch alliierte Luftangriffe zerstört. Die amerikanische Okkupation brachte neue Bau- und Stadtplanungsmassnahmen nach Tokio. Einerseits war dies ein Segen, da sich Tokio auf den umfangreichen Erfahrungsschatz amerikanischer Grossstädte stützen konnte. Andererseits würden sich diese Massnahmen angesichts erneuter Wachstumsschüben und japanischer Spezialbedürfnisse als zu starr erweisen.
Kollaps und Erneuerung der Städteplanung
In der Nachkriegszeit setzte erneut ein Zyklus aus rasantem Wachstum ein. In 1970ern und 1980ern war Japan die zweitgrösste Wirtschaftsmacht der Welt und man spekulierte, ob es vor Ende des Jahrhunderts sogar den USA den Rang ablaufen könnte. Exemplarisch für diese Entwicklung war wiederum Tokio. Doch die Mittel der damaligen Stadtplanung, die während der Okkupation im Interesse der «Demokratisierung» der Gesellschaft sehr strikt durch die Amerikaner durchgesetzt wurden, sowie der japanische Wunsch nach einem umfassenden Schutz von Kulturstätten und Natur führten zu einer verzerrten Bauentwicklung. Insbesondere schufen einige Aspekte der Baugesetzgebung starke Anreize zur Landspekulation.
Das alles trieb die Bodenpreise in vollkommen phantasievolle Sphären. Auf dem Höhepunkt der Immobilienblase um 1989 war der japanische Kaiserpalast in Tokio nominell mehr Wert als der gesamte Gebäudebestand im Bundesstaat Kalifornien. Die Blase platzte und mit ihr eine überhitzte Volkswirtschaft, Preise und Vermögenswerte rasselten in den Keller.
Die Krise forderte aber gleichzeitig von der städtischen Politik ein fundamentales Umdenken. Nicht nur mussten darbende Immobilienwerte wieder stabilisiert werden, sondern auch in der Krise wuchs Tokio als Stadt unvermindert weiter. Die Baugesetzgebung wurde massiv verschlankt und das Bewilligungsverfahren flexibilisiert. Letzteres ging zwar einher mit der Beschneidung des Einspracherechts, konnte aber gesamtgesellschaftlich durch schnelleres und bedarfsgerechtes Bauen aufgewogen werden.
Eine Besonderheit Tokios in diesem Zusammenhang sind die sogenannten Urban Renaissance Emergency Development-Gebiete (URED). Die URED soll zum einen Tokio resistenter gegenüber Naturkatastrophen machen. Zum anderen sollen Quartiere, die erfolgskritisch sind für die urbane Entwicklung, im Rahmen des URED Sonderbestimmungen zu Bebauungsgrad, Bauhöhe und Mindestabständen unterstellt werden.
Die Stadt hat dieses Mittel wie eine Art «Schablone» ausgestaltet, die sich relativ flexibel über ein Quartier legen lässt. Wenn Nachfragefaktoren stark steigen, sich beispielsweise neue Firmen oder Kulturangebote ansiedeln und damit die Nachfrage erhöhen, dann kann die Stadtverwaltung das Quartier zum URED deklarieren. Damit profitiert das Quartier von Sonderbestimmungen und kann schnell und mit höherer Dichte nachfrageorientiert bauen. Durch die zügige Angebotserweiterung bleibt der Bodenpreis relativ günstig. Das führt zu geringeren Preisaufschlägen bei Miete und Verkauf und macht die Bodenspekulation weniger interessant.
Fazit – Tokios erfolgreicher Weg einer nachfrageorientierten Verdichtung
Expert opinion
«Tokios Erfolg zeigt: Wer Wohnraum bedarfsgerecht schaffen will, muss Zonenplanung als dynamisches Instrument begreifen. Auch für die Schweiz lohnt sich ein kritischer Blick auf starre Bewilligungsverfahren und langwierige Einspracheprozesse. Flexible Verdichtungszonen – ähnlich den Tokioter URED-Gebieten – könnten Angebotsengpässe entschärfen und der Bodenspekulation wirksam entgegenwirken.»
Moritz Falck
CEO, Inhaber
The Falck Group AG
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